买卖房屋过程中买卖双方该如何保护自己的合法权益?

　　首先，签订合同。签订买卖合同是买卖双方保护自己合法权益的刚性法则，由于民众法律意识的普遍提高，在买卖房屋时签订买卖合同大家大多都能够做到，但是也存在两种情况使一些人忽视这个问题，从而在日后发生纠纷时，由于没有合同而处于不利地位。

　　第一种情况是：双方只是达成了买卖意向，先付部分定金，寄望于以后交付房屋和剩余款项时再签订合同。(法律规定，定金的数额不能超过房价总额的20%，在这个范围内约定定金，如果买方违约，那么买方支付的定金归卖方所有，如果卖方违约，卖方需支付卖方双倍的定金。)有这样的规定，也有这样的约定的基础上，当事人也未必能够很好的运用它，主要是两个细节没有把握好：一，约定定金时，一字之差，法律效果天壤之别，很多人知道约定定金，但实际书写时却写成“订金”。“订金”与“定金”音同却意差。“订金”没有双倍返还之法律效果。二，只有收据，没有合同，不能够说明收到的款项作何用途。不少当事人将定金交给卖方后，卖方给其出具一张写有“今收到XXX交来定金款项若干”的收据，买方拿到这个收据就以为可以保护自己的权益了，其实不然，这样的收据上并未说明该笔款项作何用途，有朝一日双方对簿公堂，买方除非提出另外的书面证据或第三人证明该笔款用于购房，否则很难赢得法官支持，到这时，才真的是有口难辨。所以，即使没有合同，在收据上写上款项用途也是极其重要的。

　　第二种情况是熟人买卖。由于是熟人或朋友，买卖双方基于原有的信赖而不签订合同却发生纠纷的最为常见。俗话说“亲兄弟明算账”，说的就是这个道理，办理必要的手续，防患于未然，在亲人、朋友间也一样适用，否则，到头来，情钱两失，不能不说是不谨慎而引来的“自食其果”。

　　其次，约定违约金。为防止一房二卖或者买房者毁约，买卖房屋者在签订房屋买卖合同时可以与卖房人对违约情形进行事先约定，并约定适当的违约金数额或计算违约金的方式。如约定履约定金的，定金数额不得超过房价总额的20%。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　第三，申请预告登记。《物权法》实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在签订房屋买卖合同后、办理房产过户手续前根据《物权法》相关规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人(即买房人)的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人